Urakkamaailma oli mukana Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulun kanssa tekemässä tutkimusta. Tässä tulokset:

Urakkamaailma oli mukana Aalto-yliopiston <br /> kauppakorkeakoulun kanssa tekemässä tutkimusta <br /> Suomen taloyhtiöistä. Tutkimustulokset ovat mielenkiintoiset niin isännöitsijän, kuin myös taloyhtiön osakkaan näkökulmasta. Tutkimusraportti on noin 35-sivuinen ja englanninkielinen. Se on tilattavissa kokonaisuudessaan , tutkimuslähteineen, osoitteesta urakkamaailma@urakkamaailma.fi. Olemme koonneet alle keskeisimpiä havintoja. <br /> <br /> <br /> Taloyhtiöiden rahoitusmahdollisuudet ja markkina-ajoitus<br /> <br /> <br /> Suomen taloyhtiöiden korjausrakentaminen on murroksessa, sillä 1960-1970-luvuilla koetun tilapäisen rakennusbuumin aikana rakennetut rakennukset kohtaavata suuria peruskorjauksia seuraavien vuosien aikana. Tämä tilanne luo taloyhtiöille paljon mietittävää, sillä laajat korjausurakat ovat hinnakkaita ja niiden rahoitukseen löytyy taloyhtiöillä erilaisia vaihtoehtoja. Taloyhtiössä on hyvä tutkia erilaisia rahoitusvaihtoehtoja: otetaanko omaa henkilökohtaista remonttivelkaa vaiko taloyhtiön kautta yhteistä velkaa. Myös asuintalovaraus, jossa tulevia kuluja vähennetään jo etukäteen vuoden tuloksesta voi olla varovaisuutta arvostavalle taloyhtiölle hyvä vaihtoehto. Varteenotettava vaihtoehto on myös taloyhtiön omaisuuden myyminen.<br /> <br /> Urakkamaailma.fi-tarjouspyyntöpalvelu oli mukana tekemässä tutkimusta taloyhtiöiden korjaushankkeiden rahoitusmalleista ja niiden tuomista mahdollisuuksista. Pääfokus tutkimuksessa liittyi siihen, onko taloyhtiöillä mahdollisuuksia markkina-ajoitukseen taloyhtiöremonttien rahoittamisessa. <br /> <br /> Markkina-ajoituksella tarkoitetaan tilannetta, jossa omaisuuden haltija myy omaisuuttaan kun se nähdään kalliina ja toisaalta ostetaan kun se vaikuttaa edulliselta. Tilanteeseen liittyy vahvasti se, että omaisuuden haltijoilla on enemmän tietoa kohteesta, jolloin markkinoilla oleva hinta saattaa olla väärin hinnoiteltu heidän näkökulmastaan ja he käyttävät tilannetta edukseen. Asuntomarkkinat, niinkuin monet muutkin markkinat, ovat epätäydellisen tiedon markkinoita ja pääomanomistajilla on usein enemmän tietoa kohteesta, kuin potentiaalisilla ostajilla. Markkina-ajoitus on tuttu sijoitusmaailmassa esimerkiksi pörssiyritysten ostaessa omia osakkeitaan tai sisäpiirikauppojen suhteen. Taloyhtiöpäättäjienkin on mahdollista käyttää omaa tietotaitoaan taloyhtiöstä edukseen mm. korjaushankkeiden rahoituksissa.<br /> <br /> Taloyhtiöissä suurinta päätäntävaltaa käyttää osakkaiden muodostama yhtiökokous. Heillä on viime kädessä päätäntävalta taloyhtiöiden parissa. He ovat myös oman taloyhtiönsä asiantuntijoita ja voivat pitää hallussaan tietoa, joka ei käy ilmi tuleville uusille osakkaille. <br /> <br /> Tutkimuksesta käy ilmi, että taloyhtiöiden parissa tulee erilaisia markkina-ajoitusmahdollisuuksia. Taloyhtiöt monesti omistavat joko liikehuoneiston tai asunnon, jonka avulla taloyhtiö saa tuloja. Näiden omistusten myymisessä voi olla mahdollisuuksia markkina-ajoituksen hyödyntämisessä. <br /> <br /> Erilaiset makrotaloudelliset muutokset vaikuttavat asuntojen kysyntään. Näitä makrotaloudellisia tekijöitä ovat mm. markkinakorot, inflaatio, työllisyys, syntyvyys ja asuntorakentaminen. Tutkimuksen mukaan nykyinen markkinatilanne on edullinen asunnonmyyjän suhteen, sillä kysyntä ylittää tarjonnan varsinkin suurissa kaupungeissa, pääkaupunkiseudusta puhumattakaan. Kysynnät ja tarjonnat heiluvat markkinatilanteiden mukaan ja viime vuosina asuntojen kysyntä on monesti ylittänyt asuintojen tarjonnan nostaen hintoja mitä luultavimmin rationaalisia hintoja korkeammiksi. Toki, jotkin muutokset voivat kantaa pidempiaikaista trendia, kuten kaupungistuminen, mutta vastaavankaltaisten tilanteiden pysyvyyden näkee ainoastaan jälkikäteen. Voidaan myös kysyä, onko taloyhtiön fiksua ylläpitää ullakkotiloja varastotilana, jos alueen ullakkohuoneistoista on maksettu jopa yli 10,000€ neliöltä.<br /> <br /> Markkinakorot ovat olleet ennätyksellisen alhaisia viime vuodet, luoden kasvavaa kysyntää asuntomarkkinoille ja täten nostaen asuntojen hintoja. Markkinakorkoja analysoidessa on hyvä ottaa huomioon myös verotustasot ja inflaatio. Viime vuosina on ollut tilanteita, jossa asuntolainan korko on voinut mennä inflaation alapuolelle, joka voi olla vain väliaikainen markkinahäiriö. Samaan aikaan lainojen maturiteetit ovat kasvaneet, joka mahdollistaa isommat lainasummat hakijoille. Tämä nostaa kysymyksen, kuvastavatko asuntojen hinnat rationaalisia tasoja, vai onko kyseessä 1980-luvun tyylinen finanssipuolen luoma kupla.<br /> <br /> Taloyhtiöiden markkina-ajoitukseen liittyy tiiviisti myös tulevien remonttien ennakointi. Natalia Nikola (2011) tutki Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulussa tulevien putkiremonttien hintavaikutusta ennen ja jälkeen putkiremonttien. Tulokset indikoivat selkeää mahdollisuutta markkina-ajoitukseen. Tutkimuksesta käy ilmi, että vaikka taloyhtiöiden täytyy tehdä 5-vuotissuunnitelma remonteista uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan, niin tästä huolimatta tulevia taloyhtiön korjauksia ei osata ennakoida ja laskea niiden tulevia vaikutuksia potentiaalisten ostajien keskuudessa. Asunnot, joissa on lähivuosien aikana tulossa putkiremontti ovat ylihinnoiteltuja. Suurimmillaan ylihinnoittelu on noin viitisen vuotta ennen putkiremonttia. Ylihinnoittelu johtuu siitä, että remontin kustannuksia ei osata ottaa tarpeeksi huomioon. Asunnon ostajat eivät monesti tee taloyhtiön tutkintaa huolellisesti asuntoa ostettaessa. Tähän kuuluisi taloyhtiön talouden arvioiminen: millaiset tulot on, millaisia remontteja edessä, onko näihin varauduttu etukäteen jne. Monesti voidaan keskittyä vain asunnon ulkonäköön ja sijaintiin. Keittiön kuntoa on helpompi arvioida kuin putkien tai katon. <br /> <br /> Tässä valossa taloyhtiön kiinteistöomaisuuden myyminen remontin rahoittamiseksi vaikuttaa hyvältä idealta, sillä huoneistoissa on ylihinnoittelua ennen suurta remonttia, ainakin putkiremonteissa (Natalia Nikola 2011). Voi jopa olla hyödyllistä lykätä remontin tekoa kunnes asunto-omistus on saatu myytyä. <br /> <br /> Toinen tapa jolla asuntoja on saatu ylihinnoiteltua on huutokaupan avulla. Voittajan kirous tavataan kun ostettavasta kohteesta ei ole täydellistä tietoa ja voittajan tarjous ylittää rationaalisen arvostuksen. Tunteet saavat myös enemmän sijaa huutokauppatilanteissa. Tämä johtaa tilanteeseen, jossa asunto kannattaa myydä huutokaupan avulla, mutta ei ostaa sen kautta.<br /> <br /> Urakkamaailma.fi- tekemän tutkimuksen mukaan taloyhtiöillä on täten mahdollisuuksia markkina-ajoitukseen ja tulevia rahoitusmalleja on hyvä miettiä tarkkaan ja ajoittaa ne oikein. <br /> <br /> Urakkamaailma haluaa kiittää kaikkia tutkimukseen osallistuneita.<br /> <br /> <br /> Urakkaterveisin,<br /> <br /> Urakkamaailma.fi-tiimi<br /> urakkamaailma@urakkamaailma.fi