KUINKA KOTI RAKENNETAAN: OMAKOTITALON RAKENNUSVAIHEEN VALMISTELU, OSA 3/4

Omakotitalon rakennusvaiheen valmistelu

Tämä on OSA 3 kodin rakennuttamiseen liittyvästä artikkelikokoelmasta. Tutustu myös aiempiin OSA 1: Oman kodin rakennuttaminen alulle ja OSA 2: Oman kodin suunnittelu, OSA 4: Omakotitalon rakennusvaihe

Omakotitalon rakentamisvaiheen valmistelu kannattaa aloittaa viimeistään silloin, kun rakennuslupahakemus liitteineen on toimitettu rakennusvalvontaan. Kunnasta riippuen lupakäsittely kestää yleensä kuukaudesta kahteen kuukautta. Valmisteluvaiheessa omakotitalon rakennustyöt ja materiaalitoimitukset aikataulutetaan, kilpailutetaan sekä tehdään sopimukset urakoitsijoiden ja tavarantoimittajien kanssa. Rakennusvaiheen valmistelu on yhtä tärkeää kuin talon suunnittelu. Hyvä valmistelu auttaa pitämään hankkeen aikataulussa ja kustannukset kurissa.

Tavallisesti rakennuttaja on sopinut etukäteen joko mahdollisen puolueettoman valvojan tai vastaavan työnjohtajan kanssa rakennusvaiheen valmistelutöistä. Ammattilaisen asiantuntemusta kannattaa hyödyntää mm. rakennusvaiheen aikatauluttamisessa, kustannuslaskennassa, kokonaisurakan pilkkomisessa, tarjouspyyntöjen laatimisessa, tarkentavissa neuvotteluissa sekä sopimusten ja asiakirjojen tekemisessä. Toisinaan myös pääsuunnittelija on mukana valmisteluissa. Voit löytää hyvän valvojan tai suunnittelijan Urakkamaailman avulla.

Avainhenkilöiden väliset selkeät roolijaot on syytä varmistaa kirjallisilla sopimuksilla. Lisäksi on hyvä muistaa, että omakotitalon rakennuttaja on vastuussa työmaan turvallisuudesta, mikäli vastuita ei siirretä sopimuksin toiselle osapuolelle. Tavallisesti työturvallisuusvelvoitteet sovitaan pääurakoitsijan tai vastaavan työnjohtajan vastuulle.

Kilpailuta talon rakentamisen ammattilaiset Urakkamaailmassa

Huomaathan, että Urakkamaailmasta löydät tekijän remonttiin kuin remonttiin. Jätä urakastasi ilmoitus ilmaiseksi.

Urakkamuodon valinta määrittää hanketta

Omakotitalon rakennusvaihe voidaan jakaa 25 työvaiheeseen, kuten perustamiseen, eristykseen ja laatoitustöihin. Suuntaa-antava lista löytyy mm. Puuinfon Pientalorakentajien perustietopaketista. Rakentamisen vaiheet ovat tiukasti sidoksissa toisiinsa: kattoa ei voi rakentaa ennen kuin runko on pystyssä. Töiden yhteensovittamisessa on tärkeintä, että tarvittavat tekijät ja materiaalit ovat oikeaan aikaan rakennustyömaalla. Moni työvaihe edellyttää urakoitsijoiden, tavarantoimittajien, erikoisasentajien ja viranomaisten jouhevaa yhteistyötä.

Aikataulun pettäminen tarkoittaa kustannuksia ja usein myös laaturiskejä. Aikataulu, jossa näkyvät kaikki työvaiheet kestoineen sekä niiden väliset riippuvuussuhteet, on onnistuneen valmistelun ja toteutuksen perusta. Maallikon on lähes mahdoton laatia pätevää aikataulua. Laatijan on tiedettävä, mitä työvaiheita kyseisen talon rakentaminen edellyttää ja paljonko niihin on varattava aikaa.

Valvoja tai vastaava työnjohtaja auttaa rakennuttajaa useimmiten myös urakkamuodon valinnassa. Kokonaisurakassa rakennuttaja tekee sopimuksen yhden urakoitsijan kanssa, joka on vastuussa hankkeen toteuttamisesta ja hoitaa työmaalle tarvittavat aliurakoitsijat. Jaetussa urakassa rakennuttaja tekee, esimerkiksi taloudellisista syistä, sopimukset sekä pääurakoitsijan että sivu-urakoitsijoiden kanssa. Tyypillisiä sivu-urakoita ovat kokonaisuudesta helposti erotettavat osat, kuten maanrakennustyöt tai lvi-asennukset

Osaurakassa kokonaisuus on pilkottu pienempiin palasiin. Rakennuttajalla on useita sopimussuhteita eri urakoitsijoihin. Mitä pienemmiksi osiksi urakka pilkotaan, sitä enemmän kokonaisuuden hallinta vaatii rakennuttajalta tai tämän palkkaamalta ammattilaiselta. Yhdenkin osa-alueen myöhästyminen voi aiheuttaa kalliita viivästyksiä muiden kanssa sovituissa töissä. Rakennuttaja voi myös palkata itsenäisesti tarvitsemansa työntekijät työmaalleen. Tällöin rakennuttajan on hoidettava työnantajan lakisääteiset velvollisuudet, kuten sosiaaliturvamaksut ja pakolliset vakuutukset.

Urakkamuodon lisäksi rakennuttaja valitsee hankkeelleen sopivimman maksumallin. Suoriteperusteisessa sopimuksessa rakennuttaja saa tietyn työkokonaisuuden kiinteään urakka- tai yksikköhintaan. Tällöin kustannusriski on pieni, mutta joillakin urakoitsijoilla on kiusaus katsoa laatuvirheitä sormiensa lävitse, etenkin yllättävissä tilanteissa, sillä korvaus pysyy samana työhön käytetystä ajasta riippumatta. Kustannusperusteisessa hinnoittelussa rakennuttaja maksaa urakoitsijalle todellisten työtuntien ja materiaalikustannusten mukaan. Tällöin laaturiski on pienempi, mutta ennakoitua vaativampi työvaihe voi tulla odotettua kalliimmaksi.

Urakoiden kilpailutus kannattaa

Tavallisesti valvoja tai vastaava työnjohtaja auttaa rakennuttajaa pilkkomaan rakennusurakkaan kuuluvat työsuoritteet ja materiaalihankinnat sopiviksi kokonaisuuksiksi. Suhteellisen isot, selkeät kokonaisuudet kiinnostavat urakoitsijoita silpputehtäviä enemmän. Onnistunut kilpailutus tuo työmaalle hyvää työtä tekevät, kustannusraameihin sopivat tekijät. Hankintakokonaisuuksille on hyvä laskea kustannuslaskelmasta vertailuhinnat tarjousten arviointia varten.

HUOM. Voit kilpailuttaa kaikki rakennusvaiheet Urakkamaailman kautta ja säästää rahaa jopa 30%!

Kilpailuta eri urakat Urakkamaailmassa

Huomaathan, että Urakkamaailmasta löydät tekijän remonttiin kuin remonttiin. Jätä remontistasi ilmoitus ilmaiseksi.

Hyvä tarjouspyyntö sisältää tarkan kuvauksen siitä, mitä työvaiheita ja materiaaleja tarjoukseen pitää sisällyttää, työaikataulun sekä määräajan tarjouksen jättämiselle. Valvoja ja vastaava työnjohtaja tuntevat rakennusalan toimijoita, mistä on iloa tarjouspyyntöjen kohdentamisessa. Jokaisesta isommasta kokonaisuudesta olisi hyvä saada vähintään neljä tarjousta. Varteenotettava tarjous sisältää arvion kokonaishinnasta, listan hintaan kuuluvista työsuoritteista ja materiaaleista sekä maksuaikataulun. Sopimukseen voi sisällyttää myös viivästyssakon, mikäli urakoitsija tai tavarantoimittaja ei pysy sovitussa aikataulussa. Sopimukset kannattaa aina tehdä kirjallisina.

Avaimet käteen -talopaketissa kaikki materiaalit voivat sisältyä kokonaishintaan. Itsenäisellä työmaalla rakennuttaja vastaa materiaalien hankkimisesta, jollei toisin ole sovittu. Yleensä rakennuttajan rooli materiaalihankinnoissa asettuu näiden ääripäiden välille. Tyypillisiä itsehankittavia materiaaleja ovat ikkunat, tapetit sekä kiinteät kalusteet. Toimitusten oikea-aikaisuus on ehdottoman tärkeää. Jos työmaa pysähtyy rakennuttajan vastuulla olevien hankintojen viivästyttyä, urakoitsijat voivat olla oikeutettuja korvauksiin: yhden työmaan myöhästyminen voi sotkea urakoitsijoiden aikatauluja.

Rakennusvaiheen valmisteluun kannattaa varata riittävästi aikaa. Ennen rakentamisen aloittamista rakennuttajalla pitäisi olla sopimukset kaikkien työvaiheiden tekijöistä sekä materiaalitoimituksista. Myös vakuutukset on hyvä hoitaa kuntoon ajoissa esimerkiksi työmaatulipalon varalta. Myös talopakettien rakennusaikainen vakuuttaminen on rakennuttajan vastuulla. Yleensä rakennuskohteelle otetaan kotivakuutus, joka muuttuu tavalliseksi kotivakuutukseksi talon valmistuttua.

Juttusarjan seuraavassa osassa kerromme omakotitalon rakennusvaiheesta. Lisätietoa aiheesta löytyy Rakennustiedon julkaisemasta käsikirjasta Pientalon suunnittelu ja rakentaminen (2015).

Tämä on OSA 3 kodin rakennuttamiseen liittyvästä artikkelikokoelmasta. Tutustu myös aiempiin OSA 1: Oman kodin rakennuttaminen alulle ja OSA 2: Oman kodin suunnittelu, OSA 4: Omakotitalon rakennusvaihe